Plus de Grands-Parisiens : la densité en Île-de-France
Une transition du centre vers la banlieue
Comment interpréter la baisse de la population parisienne ? Faut-il s’en inquiéter ? Non, répond Jean-Louis Missika car Paris intra-muros n’est qu’une partie de l’unité urbaine qui forme le cadre de vie réel des habitants et qui, elle, est toujours en croissance. Ni exode, ni hémorragie, donc, mais une question de densité. Face à la surdensité de Paris (ville la plus dense d’Europe), la diversité des situations dans le reste de l’unité urbaine invite à repenser les politiques d’urbanisation.
L’INSEE a publié des chiffres montrant que près de 75 000 habitants avaient quitté Paris entre 2014 et 2020. Beaucoup d’interprétations de ce chiffre ne tiennent pas compte de son contexte. Pour qu’elles soient intelligibles, les données démographiques doivent s’analyser dans la longue durée. Il faut aussi étudier le territoire précis sur lequel elles sont collectées. Il faut enfin rapporter ces données à la densité de population sur le territoire concerné.
La démographie n’est pas une science de court terme. Elle repère des tendances lourdes dont les causes sont multiples. Il y a plus d’habitants à Paris en 2020 qu’il n’y en avait en 1999. Entre 1968 et 1999, la population parisienne n’a cessé de diminuer, elle a ensuite augmenté entre 1999 et 2013, puis diminué de nouveau entre 2013 et 2020. Et si on élargit la période étudiée, Paris comptait près de 3 millions d’habitants au début du XXe siècle et a donc perdu 760 000 habitants en un siècle, soit un quart de sa population initiale (tableau 1).
Evolution de la population de Paris intra-muros de 1921 à 2020
Sources : Dénombrement de la population, 1921, décret du 28 décembre 1921, Ministère de l’intérieur, Paris, 1921, p.730, René Mossé, « La population de Paris d’après le recensement de 1931 », Journal de la société de statistique de Paris, n°75 (1934), p. 152-168, et INSEE.
La longue durée
Depuis quarante ans, la population parisienne oscille donc autour d’une moyenne de 2,2 millions d’habitants, et selon l’INSEE, cette situation devrait durer jusqu’en 2050. Dans une note intitulée La population de Paris à l’horizon 2050, l’Institut estime que Paris compterait 2 233 000 habitants en 2050, un niveau proche de celui de 2013. La note précise « qu’en 2050, selon les différents scénarios démographiques envisagés, la population parisienne serait comprise entre 2 155 300 et 2 325 400 habitants… La baisse démographique amorcée depuis 2011 se prolongerait jusqu’au milieu de la prochaine décennie. La population parisienne s’élèverait ainsi à 2,18 millions d’habitants en 2024. Puis, la capitale renouerait avec la croissance démographique pour retrouver, en 2050, son niveau de 2013. » Une stabilité sur la longue durée de la population parisienne qui contraste avec l’évolution de celle de la Petite couronne qui, sur la même période, augmenterait de 15 % et celle de la Grande couronne qui croîtrait de 17 %. La baisse de la population parisienne, amorcée en 2013, s’explique par un solde migratoire négatif qui n’est pas suffisamment compensé par l’excèdent naturel des naissances sur les décès.
En un siècle, Paris s’est donc dédensifié et les causes en sont multiples. La principale est la diminution de la taille des ménages, elle-même due à la baisse de la natalité et à la hausse des séparations et des divorces. On est ainsi passé d’un mode de vie où, dans un appartement, il y avait souvent une chambre pour deux, voire trois enfants, à un autre où, dans deux appartements différents, il y a deux chambres pour le même enfant. La taille des ménages est passée de 2,35 personnes en 1954, à 1,87 en 1999, et elle est restée à ce niveau jusqu’en 2019 . Un peu plus de la moitié des ménages sont composés d’une seule personne, et les familles monoparentales sont passées de 7,5 % des ménages en 2008, à 8,3 % en 2019.
Si l’on trouve davantage de familles avec enfants en petite et grande couronne qu’à Paris, c’est d’abord en raison de la différence de taille des logements. Plus de la moitié des logements parisiens ont une ou deux pièces, moins d’un sur quatre dans le reste de l’Ile de France. Cette différence dans la taille des logements explique pourquoi les familles sont « chassées » de Paris vers la Banlieue, lors de la naissance d’un deuxième ou d’un troisième enfant. Comme le remarque l’Apur : « En fait, si l’immobilier est cher, c’est, entre autres choses, parce que la demande qui vient de la croissance naturelle de la population est plus forte que l’offre qui résulte de l’évolution du parc. Ce n’est donc pas la cherté de l’immobilier qui conduit à l’émigration, mais la démographie qui contribue à la cherté ».
La deuxième cause de la dédensification est la diminution du nombre de résidences principales à Paris (tableau 2). Entre 1968 et 2019, leur nombre a baissé de 15 194, tandis que le nombre de résidences secondaires croissait de 103 218, et celui des logements vacants de 79 396. Autrement dit, les 167 421 nouveaux logements créés entre 1968 et 2019 n’ont pas bénéficié aux Parisiens, à cause de la vacance et des résidences secondaires. Ce phénomène s’est accéléré au cours des dix dernières années, avec le développement des plateformes de type Airbnb. On constate une hausse spectaculaire (+55 %) des résidences secondaires et logements occasionnels entre 2008 et 2019. Si l’on ajoute aux 120 295 logements vides, les 131 320 logements répertoriés comme résidences secondaires, c’est comme si deux grands arrondissements de Paris, le 16ème et le 17ème par exemple, n’accueillaient aucun Parisien.
Les territoires pertinents
Lorsque l’on examine les tendances démographiques urbaines, la pertinence du territoire devient une question cruciale. Le simple fait qu’une famille déménage de Paris à Pantin est mesuré statistiquement en raison de la frontière administrative entre les deux villes. Cependant, l’aire urbaine, le bassin d’emploi, l’espace de vie, les moyens de transport restent identiques. Il devient donc évident que le territoire administratif de la ville de Paris ne revêt pas une pertinence significative. Ce qui compte réellement, c’est l’espace d’activité économique, le bassin d’emploi, et la continuité urbaine.
L’échelle pertinente pour évaluer le rayonnement d’un territoire et le lien entre la croissance économique et le dynamisme démographique est celle de l’unité urbaine de Paris, définie par l’Insee comme l’ensemble des communes ayant une continuité de bâti autour de la ville de Paris. En 2020, cette unité urbaine regroupe 10 858 874 habitants sur une superficie de 2 853,5 km², représentant 24% de la Région Île-de-France. Notons qu’elle est la plus peuplée de l’Union européenne.
Cette échelle offre une perspective appropriée pour évaluer la vitalité d’un territoire et le lien entre la croissance économique et la dynamique démographique. À l’intérieur de cette zone économique, les mouvements de population fournissent des indications sur les choix résidentiels des familles et des entreprises, mais ne reflètent pas nécessairement l’attractivité du territoire.
Un paradoxe se présente à Paris, où aucun des trois territoires administratifs existants – la ville (2,1 millions d’habitants), la Région (12 millions), et la Métropole du Grand Paris (6,7 millions) – ne correspond à l’Unité urbaine de Paris, totalisant 11 millions d’habitants et couvrant la zone dense de l’Île-de-France, excluant les zones rurales et rurbaines. Même les concepts de Petite couronne (départements 92, 93, et 94) et Grande couronne (départements 77, 78, 91, et 95) sont trompeurs, car les 5,4 millions d’habitants de la Grande couronne se répartissent entre l’Unité urbaine (4 millions) et l’Île-de-France rurale (1,4 million).
L’Ile de France est la cinquième région agricole du pays, et 75% de son territoire est rural, au sens de l’Insee. Cette inadéquation entre territoire administratif et territoire économique et démographique est un handicap pour la métropole, car l’une des causes de sa mauvaise gouvernance.
Répartition de la population francilienne par aires géographiques en 2019 (en millions)
Source : Insee
Variation de la population 2013/2018 (%/an)
Source : Insee
Les densités souhaitables
Enfin, si l’on veut comprendre les dynamiques démographiques de l’agglomération et en tirer des enseignements pour une politique d’aménagement du territoire, il faut s’intéresser aux différences de densité à l’intérieur du territoire étudié. Existe-t-il une répartition souhaitable de la population métropolitaine sur son territoire ? Et comment l’atteindre ? La densité de Paris est de 20 641 habitants au km2 (25 200 si l’on ne compte pas les bois de Boulogne et de Vincennes). C’est la ville la plus dense d’Europe et la 7ème ville la plus dense du monde. Et même sur le petit territoire parisien (105 km2), on constate des différences notables d’un arrondissement à l’autre. Le 11ème arrondissement est le plus dense avec 39 566 ha/km2 – ce qui le place juste derrière Manille (46 178) ! – tandis que le 16ème arrondissement est le moins dense avec 10 111 ha/km2. Cette diversité se retrouve dans les communes avoisinantes. Certaines d’entre elles sont plus denses que Paris tandis que d’autres ont une densité très faible. La Petite couronne a une densité moyenne de 7 077 ha/km2 et l’Unité urbaine de Paris de 3 790 ha/km2. Mais ces moyennes cachent des écarts considérables. C’est ce qui rend si complexe la question de la densification, qui se pose différemment d’un quartier ou d’une banlieue à l’autre. A quoi s’ajoute l’écart entre la réalité et le ressenti qu’éprouvent les habitants qui sont déjà là.
Densité des différentes aires géographiques d’Ile-de-France (en hab./km2)
Source : Insee
En synthèse, pour analyser les dynamiques démographiques de l’agglomération et formuler des stratégies d’aménagement du territoire, il est essentiel de se pencher sur les disparités de densité à l’intérieur du territoire étudié. La question cruciale de la répartition idéale de la population métropolitaine sur son territoire et des moyens pour y parvenir se pose ainsi. En prenant l’exemple de Paris, dont la densité atteint 20 641 habitants au km² (25 200 sans les bois de Boulogne et de Vincennes), faisant de la ville la plus dense d’Europe et la 7ème au niveau mondial, on constate toutefois des variations notables entre les arrondissements, allant de 39 566 habitants au km² dans le 11ème arrondissement à 10 111 habitants au km² dans le 16ème arrondissement.
Cette diversité se reflète également dans les communes avoisinantes, avec certaines plus denses que Paris et d’autres moins. La densité moyenne de la Petite couronne est de 7 077 habitants au km², tandis que celle de l’Unité urbaine de Paris est de 3 790 habitants au km², masquant cependant des écarts significatifs. Cette réalité complexifie la question de la densification, nécessitant des approches différenciées d’un quartier ou d’une banlieue à l’autre, tout en soulignant le décalage entre la démographie réelle et la perception des habitants existants.
Il est essentiel de noter que Paris, avec sa densité de 20 000 habitants au km², atteint ses limites en termes de densification, comme le prévoient les projections de l’Insee. Cependant, cela ne signifie pas une immobilisation, mais plutôt la nécessité de favoriser la réhabilitation du bâti plutôt que la démolition-reconstruction. Pour donner une forme urbaine au Grand Paris, il est impératif de réaménager les portes de Paris en les transformant en places du Grand Paris, de nouvelles centralités pour une métropole polycentrique. Cette démarche requiert l’effacement de la frontière du Périphérique et la remise en question du monopole de la voiture pour la circulation en surface.
La question de la densification doit être abordée avec précaution, en prenant en considération toutes les formes urbaines existantes, notamment le paysage des pavillons, qui représente 36% du territoire du Grand Paris. Densifier le pavillonnaire sans altérer son caractère est envisageable, comme le suggère une étude récente, mais cela nécessite une approche délicate en partenariat avec les propriétaires de pavillons. Le Grand Paris Express, en plus de son rôle en tant que projet de mobilité, constitue également un projet d’urbanisme susceptible d’améliorer la porosité et la coopération entre les villes de la zone dense. La densification des quartiers entourant les nouvelles gares est cruciale pour le succès du projet et devrait contribuer au rééquilibrage des emplois et des logements entre l’Ouest et l’Est du Grand Paris.
Ainsi, plutôt que de s’inquiéter de la diminution de la population parisienne, l’attention doit se concentrer sur les déséquilibres de densité à l’intérieur de la zone dense et les disparités emplois/logements entre les territoires, nécessitant des interventions ciblées. La densité idéale du Grand Paris doit être considérée comme un bien commun métropolitain et devrait faire l’objet d’une gouvernance partagée à l’échelle de la métropole. Une stratégie urbaine métropolitaine, nécessitant à la fois une volonté politique et des outils de gouvernance adaptés, peut permettre une densification sans altérer l’identité urbaine et une connectivité sans uniformisation.
En termes d’enjeux pour un constructeur immobilier comme NODe Promotion, cela implique de s’adapter aux spécificités de chaque quartier ou banlieue dans le processus de densification, tout en mettant en œuvre des projets de réhabilitation plutôt que de démolition. Le constructeur doit être attentif aux besoins et aux préférences des propriétaires de pavillons pour réussir la densification du pavillonnaire. Par ailleurs, la participation active dans le développement des quartiers autour des nouvelles gares du Grand Paris Express offre des opportunités pour les constructeurs immobiliers de contribuer au succès du projet tout en répondant aux demandes du marché en matière de logements et d’infrastructures. Enfin, le constructeur doit être conscient des implications des politiques urbaines métropolitaines et des réglementations en évolution pour adapter ses stratégies d’investissement et de développement immobilier.
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